导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tín一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句g)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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